JAMINAN AMAN, KREDITUR NYAMAN

       Dalam dunia industri di Indonesia, pembiayaan secara kredit masih sangat dominan dilakukan oleh perorangan atau perusahaan untuk membiayai usahanya. Di dalam proses perkreditan biasanya didasari atas perjanjian pinjam meminjam antara pihak kreditur (pihak yang meminjamkan) dengan pihak debitur (peminjam) yang mewajibkan pihak debitur untuk melunasi hutangnya dalam jangka waktu tertentu disertai dengan pemberian bunga, imbalan atau pembagian hasil keuntungan selama masa kredit berlangsung sebagai balas jasa kepada pihak kreditur. Sebelum proses kredit terjadi, pemberi pinjaman harus menjelaskan isi dalam perjanjian kredit tersebut sehingga kedua belah pihak diharapkan tidak ada yang merasa dirugikan di kemudian hari. Perjanjian itu sendiri harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut :

1. Perjanjian tersebut harus tertulis dan ditandatangani di atas materai oleh pihak kreditur dan debitur agar perjanjian tersebut memiliki kekuatan hukum
2. Perjanjian tersebut harus menyertakan Hak dan Kewajiban kedua belah pihak
3. Perjanjian tersebut juga harus menyertakan keterangan tentang Hak-hak pembatalan perjanjian tersebut
4. Perjanjian juga harus ditambah dengan klausul-klausul yang telah disepakati bersama dalam kontrak yang bersangkutan

     Seringkali selain adanya perjanjian, pihak kreditur juga memerlukan suatu benda atau surat-surat berharga sebagai jaminan terhadap hutang-hutang debitur. Pemberian jaminan dalam perjanjian kredit diharuskan dalam dunia perbankan karena pada dasarnya sumber dana yang disalurkan berasal dari tabungan masyarakat sehingga dan kredit yang disalurkan harus dilakukan secara hati-hati. Hal ini sesuai dengan pasal 1131 KUH Perdata yang isinya semua benda milik debitur, bergerak atau tidak bergerak baik yang sudah ada maupun yang akan ada menjadi tanggungan hutang yang dibuatnya. Pengaturan jaminan dalam suatu perjanjian kredit bank selalu ditempatkan dalam pasal khusus. Jaminan biasanya ditetapkan dengan mengutamakan kekuatan eksekusi paling tinggi dan mempunyai harga jual melebihi jumlah hutangnya. Dalam hal ini bank lebih memilih jaminan berupa rumah atau tanah sehingga dapat dibebani Hak Tanggungan. Alasannya, baru Hak Tanggungan saja yang mempunyai peraturan yang sangat jelas dengan prosedur eksekusi yang lebih mudah.

     Sejak Undang-undang Hak Tanggungan no 4 tahun 1996 diberlakukan, terjadi perubahan besar-besaran terhadap sistem dan metode penjaminan atas suatu hutang. Setiap debitur yang menjaminkan tanah atau bangunan kepada kreditur sebagai jaminan pelunasan kredit yang diterimanya diwajibkan untuk menandatangani Akta Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) atau Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang akan dilanjutkan dengan pendaftaran Hak Tanggungan tersebut pada kantor pertanahan setempat. Ketika menentukan kelayakan suatu tanah atau bangunan yang akan dibebani hak tanggungan maka pihak kreditur harus memperhatikan rambu-rambu hukumnya. Ada beberapa kriteria yang menjadi alat ukurnya :

1. Ketahuilah status kepemilikan hak tanah yang akan dijaminkan
2. Apakah tanah tersebut merupakan hak tanah murni atau berdiri di atas hak tanah lainnya (terutama yang sertifikatnya non SHM)
3. Memastikan nama yang tercantum dalam sertifikat masih hidup
4. Memastikan keaslian dan kondisi sertifikat yang dijaminkan

Setelah semua kriteria terpenuhi, kreditur dapat langsung mendaftarkan Hak Tanggungan di kantor pertanahan setempat. Salah satu dokumen wajib dalam pemberian Hak Tanggungan adalah Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta ini biasanya berisikan hal-hal yang biasa dalam suatu akta ditambah dengan perjanjian yang berisi hak dan kewajiban serta batasan-batasan kewenangan pemberi hak tanggungan (debitur) dan pemegang hak tanggungan (kreditur). Hak Tanggungan juga mempunyai ciri dan sifat khusus antara lain :

1. Hak Tanggungan diberi Hak Preference dalam mengeksekusi jaminan tersebut dibandingkan kreditur lainnya
2. Hak Tanggungan selalu melekat meskipun jaminan tersebut telah dijual ke pihak lain sebelum Hak Tanggungannya dihapuskan
3. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi
4. Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekusi tanpa melalui putusan pengadilan melalui penjualan di muka umum

Dalam proses eksekusi Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan 2 cara yaitu :

1. Penjualan dibawah tangan
    Penjualan atas jaminan yang telah diberi Hak Tanggungan dilakukan oleh kreditur sendiri secara langsung tetapi dibantu juga oleh pemilik jaminan atau debiturnya. Dalam pelaksanaan penjualan ini harus didahului dengan pemberitahuan kepada pihak-pihak terkait dan diumumkan dalam 2 surat kabar di daerah lokasi tanah/bangunan tersebut. Pemilik jaminan masih mendapatkan sisa hasil penjualan setelah dipotong dengan hutangnya.

2. Lelang
    Dalam pelaksanaannya, lelang dilakukan dengan 2 cara yaitu lelang terbuka dan lelang tertutup

Hak tanggungan yang membebani tanah atau bangunan dapat dihapus sebagaimana diatur dalam pasal 18 UUHT, apabila terjadi hal-hal sebagai berikut :

1. Utang yang dijamin telah lunas
2. Hak Tanggungan tersebut dilepaskan secara sukarela oleh pemegangnya yaitu kreditur
3. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani dengan Hak Tanggungan

Sumber :
1. Purnamasari, Irma D. 2011. Hukum Jaminan Perbankan. Bandung : Kaifa.
2. Fuady, Munir. 2012. Pengantar Hukum Bisnis. Bandung : Citra Aditya Bakti.
3. Katuuk, Neltje F. e-book Aspek Hukum dalam Bisnis. Depok : Universitas Gunadarma.